相続した不動産を売却した場合の税金

〇‥不動産を売却した場合、売主側には「不動産の譲渡益課税」という課税の問題が生じます。「譲渡による利益」に対する課税なので、買った価格よりも安くしか売れなかった場合は関係ありませんが、ここで買った価格というのは、相続財産の場合、その財産を第三者から購入した値段となります。親が買った不動産なら親が買ったときの価格、祖父が買った不動産を親が相続し、さらにそれを相続した場合は祖父が買ったときの価格が「買った価格」(取得費)となります。また、建物については、取得費から減価償却費を控除した額となります。

〇‥譲渡所得は、その保有期間によって適用する税率が変わりますが、ここでは「相続財産の売却」ということで、長期(5年以上)の保有期間についてのみ記載します(短期譲渡所得についての記載は全て割愛します)。

計算方法について

 不動産を譲渡した場合の課税の対象となる所得金額は次の式により計算します。

 課税譲渡所得金額の計算方法

 課税譲渡所得金額 = 譲渡価額(売買代金) -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額

取得費
購入代金(建物は減価償却費相当額を控除して評価)

・仲介手数料など

【実際の取得費の金額が譲渡価額の5%に満たない場合】

 ⇒ 譲渡価額の5%相当額を取得費とすることができる。

 

 ⇒ 詳細は、下記へ

譲渡費用
・仲介手数料

・測量費など土地や建物を売るために直接要した費用

・貸家の売却に際して支払った立退料

・建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用など

詳細は下記へ

特別控除

<マイホーム(自分の住んでいる家屋と土地)を売ったとき>

 最高3,000万円

詳細はこちらへ

 税額の計算(抜粋)

 課税譲渡所得金額に税率を掛けて税額を計算します。

(もっとも一般的なケースについてのみ抜粋しております)

区分 所得税 住民税 合計
5年超 15.315% 5% 20.315%

マイホームを売却した場合で、保有期間が10年を超える場合

<課税譲渡所得が6,000円以下の場合>

10.21

4% 14.21%
〇‥復興税込

 取得費について

購入価格が明らかな場合 【土地】その購入価格が取得費になります。

【建物】建物場合は、減価償却費相当額を控除

購入価格が不明な場合 1.【実際の取得費の金額が譲渡価額の5%に満たない場合】

 ⇒ 譲渡価額の5%相当額を取得費とすることができる。

2.【建築の標準的な建築価格表を使用する場合】

国税庁のサイト

〇‥建売住宅やマンションなどのように建物と土地を一括で購入しており、その区分が明らかでなく、建物の取得価格が不明なときは、「建物の標準的な建築価格表」を使用して建物の取得価格を計算しても差支えないこととされている。さらに、確実なものではありませんが、建築時期が特定でき、記憶による建築価格が「建物の標準的な建築価格表」記載の金額と近似しているような場合には、その価格を取得費として認められる場合もあります(要確認)。

 譲渡費用について

認められるもの
下記の費用についても、その不動産の譲渡について直接関連のあるものに限られます。

・仲介手数料(不動産屋さんに支払った額)

・売買の際の登記費用(司法書士・土地家屋調査士・測量士等に支払った額)

・土地を売るためにその上に存する建物を解体したときの取壊し費用、建物の損失

・その他、不動産の譲渡価額を増加させるためその不動産の維持や管理のために要した費用

認められないもの

 〇その不動産の「維持」「管理」に関する費用は含まれません。

・固定資産税

・引越費用

・税理士費用

・相続登記費用

・遺産分割などに要した弁護士費用

・清掃費(植木の剪定)など