親名義の家をリフォームする際の注意点

 事前に名義変更をする場合

 親名義の建物を、その子(あるいは名義人以外の者)の費用でリフォームした場合、リフォームにより建物の価値が上がるため「贈与税」について検討する必要が出てきます。リフォームをするために融資を受ける場合には、建物の名義を事前に変更した後にリフォームをすればローン控除の適用を受けることが可能となりますので(共有の場合でも適用できます)、どのような名義変更が可能であるか事前に十分な検討をすることがポイントになります。

⇒ 親から子へ事前に名義を変更するには「売買」と「贈与」の2つに大別できます。

 

  売買により名義変更する場合

 売買の場合には、譲渡する側(親)について、譲渡所得税を検討する必要がありますが、通常、リフォームが必要な家屋は、取得から相当年数が経ち、取得時(新築時)より価値が下がっているため、譲渡所得税がかかるケースは少ないと思いますので、譲渡所得税に関するここでの説明は割愛します。売買価格については、時価相当分を念頭に置いて算出する必要があり、相場価格と比べて相当安い価格を設定した場合には、実質的に贈与であると評価される可能性もあります。2世帯にする場合など、自用家屋の場合には固定資産税評価額をもって「時価」として売買すれば、税務上認められるのが一般的です(詳細は管轄税務署でお尋ねください)。ただし、土地については、少なくとも「路線価」を算出した上で、実勢価格を考慮するなどして売買価格を決定することが必要となります。

 

  贈与により名義変更する場合

 現在の建物の固定資産税評価額が低ければ、リフォーム前に、あらかじめ「贈与」により名義変更をしておくことも考えられます。所有権の全部を「贈与」する場合と、持分を「贈与」する場合がありますが、持分を譲渡する場合は、例えば、子が負担するリフォーム費用相当額と父の家屋の時価及び父の負担するリフォーム額との合計額と各々の割合からリフォーム後の持分を考え、父親の家屋の持分の一部を息子に譲渡して、名義変更を行います。

 

 相続時精算課税制度の適用

 建物の固定資産税評価額によっては相続時精算課税の制度を選択することも考えられます。しかし、相続時精算課税制度は「贈与時」の価値で相続財産を計算するため、建物は経年により評価が下がることを考慮すると、将来的に相続税がかかることが見込める場合には、総額の相続評価額を上げてしまう可能性があるので十分にメリット・デメリットを考える必要があります。

 

  リフォーム後に名義変更をする場合

 上記とは異なり、リフォーム後においては、リフォームによって増加した価格相当額を「代物弁済」により親から子へ名義を変更できます。実際、所有権の名義変更と担保設定を同時に行う場合においても、金融機関によっては、ローンの申し込みの段階において「自己の所有」であることを要件としている場合まりますので、事前にローン会社へお問合せ下さい。

 なお、代物弁済をした場合の譲渡収入金額は、代物弁済をする資産の時価額がその収入金額となります。消滅する債務額が引き渡す資産の時価額より多い場合には、資産の時価額での譲渡価額をもって債務の一部を弁済し、残りの債務については免除を受けたことになるので、資産の時価額が譲渡取得の収入金額となり、残債務額がその他の収入となります。また、消滅する債務額が引き渡す資産の時価額より少ない場合は、資産の時価額が譲渡取得の収入金額となり、資産の時価額と債務額との差額については、それを受領する権利を放棄したとみなされるにすぎず、したがって、資産の時価額で譲渡したこととなる譲渡者(債務者)の課税関係には影響を与えません。

親名義の家をリフォームする場合
報酬実費
事前登記確認335×
不動産の数
所有権名義変更48,000建物評価額
(移転する持分)
×0.02
(※)
住所変更がある場合
4700
(※7,700)
1,000×
不動産の数
(※)
担保設定がある場合
35,000借入額
×0.004
登記事項証明書500×
不動産の数
通信交通費実費
合計報酬
合計額①
費用
合計額②
消費税税額③
総額①+②+③

リフォームと住宅ローン控除

 住宅ローン控除(住宅借入金特別控除)が適用できるのは、自己の保有かつ居住の用に供する住宅に限られているため、親名義の建物を、ローンを組んでリフォームした場合には住宅ローン控除は適用になりません。また、ローン会社の中には、住宅ローン控除を利用するには建物の名義が融資を受ける者の名義があり、かつ、居住している要件をクリアしていない場合は、融資が下りないという場合もあります。いずれにせよ、住宅ローン控除を受けるためには、融資を受ける者は、建物の所有権(一部or全部)を有していなければいけません

 住宅ローン控除を受けるための要件(要旨抜粋)
(以下要件抜粋・詳細は別途ご確認下さい)

1.<自己所有及び居住の要件>

・自己名義の居住用の「建物」であること(共有名義でも可)

・増改築等の日から6か月以内に居住し、その後も引き続いて住むこと。

2.<工事内容の要件>

・主に次のいずれかの工事に該当すること。(バリアフリー要件と省エネ要件は割愛)

○ 増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事

○ マンションは、所有する部分の床、階段、壁の過半について行う修繕・模様替えの工事

○ 家屋(マンションは、その人が所有する部分)のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事

3.<建物の要件>

・増改築等をした後の住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住用に供するものであること。

4.<所得要件>

・控除を受ける年分の合計所得金額が3千万円以下

5.<ローンの内容>

・10年以上にわたり分割して返済する方法になっている増改築等のための一定の借入金又は債 務があること。その工事費用の額が100万円を超えており、その2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること。

6.<適用除外>

・居住の用に供した年とその前後2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと。