借地法が適用される借地権

 従来の「借地法」と「借家法」が発展し、「借地借家法」(平成4年8月1日施行)が制定されました。「借地法」と「借家法」は廃止されることになりましたが、平成4年7月31日以前に締結された借地権の場合には、「存続期間」や「更新期間」については現在も「借地法」の規定が適応されます。具体的には親や祖父母の代に設定された借地権の場合、平成4年8月1日以降に更新されている場合であっても、最初の契約が平成4年7月31日以前であれば借地法が適用されます。

 

 借地法が適用される借地の存続期間と更新

 借地法が適用される場合、借地上の木造建物(非堅固な建物)に関する借地権の存続期間は次のとおりです。

契約期間の定めがない場合 30年
契約期間の定めがある場合 20年以上
更新された借地権の期間 20年(※1)

☑ (※1)更新を繰り返した場合でも更新期間は変わりません

 

 借地権が更新される場合

 次のような場合に更新されます。

  • 期間満了前に借地権と地主が更新の合意をした場合
  • 借地権者が更新したいと請求し、地主に正当事由がない場合
  • 期間満了後も、尺県者が土地の使用を続けている場合

 地主側は更新を拒否することはできますが、借地上に建物がある場合には正当事由が必要となるため、実際には地主側の更新の拒否が認められる可能性は低いといえます。

 借地上の建物の登記名義について

 契約後、土地の所有者が変わる場合について、地主の相続人が新たな所有者になる場合には問題となりませんが、第三者が土地を取得する場合には、建物の登記をしていない場合には、新たな所有者に借地権を否定されるなど、トラブルになる可能性があります。建物の登記は、第三者が土地の名義を取得する前に設定しておく必要があります。

 借地権が否定される可能性がある場合

  • 建物の登記をしていない場合
  • 建物登記が借地権者の名義になっていない場合

 新しい土地の所有者が借地権を認めれば問題になりませんが、そうでなければ建物の取り壊し、土地を明け渡さなければならない可能性も出てきますのでご注意下さい。

 

 被相続人名義のままの場合

 亡くなった人(被相続人)が、借地権者で建物の名義人だった場合には、被相続人名義のままでも、新しい地主に借地権を主張することができます。

 借地権が否定される場合

  • (1)建物を建て替えるときに子どもの名義で建物の登記をした場合
  • (2)建物を譲渡担保のために債権者名義にした場合
  • (3)養母名義で登記をし、養母が死亡後、借地権者名義に相続登記した場合

 上記(1)の場合、形式的な名義だけでなく、実際に子が建物の所有者である場合には、借地権の無断譲渡の問題が起こり、地主の承諾がないという理由で解除されるおそれがあります。また、借地権が譲渡されたとして、贈与税などが課される可能性も生じますので気を付けてください。

 

借地権の終了に関する法律問題

 借地契約が終了した場合、借地権には、原則的には「土地を更地に戻して地主に返還する」義務があります(原状回復が基本となります)。

 

 建物買取請求権

 借地契約が期間満了により終了した場合、建物を買い取るように請求できる可能性があります。

 一般的に、借地契約が終了する時点において、建物の価値が残っている場合、強制的に建物を取り壊しを認めるのは社会経済上に不当であるという考え方にほり、次のような場合には借地金は地主に対して建物の買取を請求できる規定があります。

  • ① 借地権の存続期間が満了した場合
  • ② 契約が更新されないとき
  • ③ 借地上に建物があること

 上記のうち②の「契約が更新されないとき」とは、借地人は更新を望んだものの、地主に借地契約を更新させない正当な事由があり、合意による更新も法定更新もなかった場合が考えられます。

 建物買取請求権が認められない場合

  • ①期間が満了する前に地主との間で合意解除が締結された場合
  • ②賃料不払いなどの理由で契約が解除された場合
  • ③地主側は更新に同意しているものの、借地権者側が更新を望んでいない場合

②賃料の不払いなどで契約が解除された場合

 借地契約が、借地人側において、「地代の不払い」や「重大な契約違反」(地主に無断で増改築をするなど)の事由がある場合において、地主側の契約解除により借地契約が終了した場合には、建物買取請求権は認められないと考えらます。

③借地人側の意向で更新されない場合

 基本的には、借地人に建物買取請求権が認められたのは、更新を望む借地人の立場を考慮し、事実上、地主に対し、更新をしなければ建物の買取をせざるをえないという選択を迫ったものであり、実質的にみて、借地権者側が更新を望まない場合についてまで、建物買取請求権は認められないと考えられます。

 

第三者からの建物買取請求権

 借地人が地主の承諾を得ずに第三者に建物を譲渡した場合において、その第三者から地主に対して、建物を買い取るように請求できる場合があります。すなわち、借地上の建物を「売買」「贈与」などで第三者に譲渡する場合は、「地主の承諾」もしくは「裁判所の許可」を要するのが原則ですが、借地上の建物が無断譲渡され、事後に地主の承諾を求められた場合においても、地主がその承諾を拒否すれば、その建物の買主である第三者から建物を買い取るように請求されてしまうということになります。

 

 買取価格について

  • 買取価格の基準時(=建物買取請求権を行使した時点)の時価

 建物の時価とは

  • (1)建物が現存するままの状態における価格、借地権の価格は加算しないが建物の存する場所的環境は勘案すべきとされている
  • (2)建物自体の価格のほかに、建物およびその敷地、所在位置、周辺土地に関する諸事情を総合勘案すべき

 

立退料について

 地主側の理由により、借地人に対し、土地の明け渡しを依頼する場合、地主の都合だけでは正当事由とは認められない場合において、その補償金として支払うものを「立退料」といいます。「立退料」として、移転費用の他、立ち退きによって失う利益の補償などを勘案して定められます。

 

借地上の建物を地主に引き渡す場合

 地主が、借地上の建物を引き受けても良いという場合は、早々の借地契約の終了(建物の管理義務からの解放)を希望する場合には、基本的には前向きに進めてよい提案であるといえます。勿論、その建物が不動産業者などを通じて流通する可能性がある場合は、その可能性を追求してもよいと思いますが、建物に関しての管理義務や建物の取り壊すための費用等を考えれば、地主に建物をもらってもらうことも一考となります。

 ただこの場合も、借地上の建物そのものの評価額について、古い家の場合、それほど高額にはならないでしょうが、敷地権の評価については、事前に十分な検討が必要です。この点、当事者に既に合意がある場合は、事前に管轄税務署の判断を事前に確認した方が確かと言えます。

 地主が、借地人から貸地の返還を受けた場合の課税関係については、借地権の契約により事前に定めている場合を除き、原則的には地主に対して贈与税が課税されるかどうかが問題となります(借地上の建物を譲渡する場合も同様です)

 

 税務署の判断について

 実際には、地主と借地人が親族関係など特別な関係にない場合には、通常、その借地権が相当の価値のあるものならば、任意に他人に贈与することは想定されないため、借地権の価額について、いわゆる額面上の、「国税庁の定める路線価上の更地の評価額から敷地権割合を乗じた額」として評価されることはないと考えられますが、地主と借地人が親族関係などやその他特殊な関係になる場合には、当該計算上の額として贈与税が課される可能性はありますので、事前に専門家に相談するか、直接、管轄税務署で相談されることをお勧めします。