離婚(財産分与)と不動産取得税

 財産分与とは、婚姻中に夫婦が協力して築いた財産を清算することです。不動産の名義が夫名義となっていたとしても、婚姻中に取得した不動産であり、妻の協力や貢献によって形成維持された財産は夫婦共有財産として考えられます。妻が専業主婦であった場合も同様です。

このうち不動産に関していえば、婚姻期間中購入した不動産が財産分与の対象になります。つまり、婚姻前から所有していた不動産や、婚姻期間中に相続をした不動産は含まないということです。

【財産分与の対象となる財産の条件】

  • ①婚姻期間中に(× ‥婚姻前から所有していた。離婚後に財産分与されたお金で買った)
  • ②購入した(× ‥相続した、贈与を受けた)

 不動産の名義変更をする際にかかる税金

登録免許税  法務局に名義変更の登録をする際に、印紙で支払う税金です。登録免許税には減免措置はなく、必ず支払わなければならない支出となります。

 税率:固定資産税評価額の2%

  具体例)不動産の評価額が1,000万円なら20万円

贈与税 【原則】非課税

 ○ 課税対象となる場合

  • 分与した財産の額が、諸般の事情を考慮しても、なお多すぎる場合
  • 離婚自体が、贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合
不動産取得税 【原則】課税(課税されるのが原則です

   税率:固定資産税評価額の3%(現行)

 ○ 特に課税の対象となる場合(下記、法的性質参照)

  • 「慰謝料」として取得した場合
  • 財産分与が相手方の離婚後の「扶養」を意味する場合

 ○ 「減免」の対象となる場合

  ・「清算的財産分与」による財産分与の場合

  このぺージでは上記のうち、不動産取得税について説明しています。

 不動産取得税について、詳しくは各都道府県のサイト等で説明されているはずですが、このページは、その説明を読み方の説明ということになります。地元大阪のホームページは次からリンクしています。おそらく内容はどこの都道府県でも同じはずです。

  大阪府のホームページ(不動産取得税)

不動産取得税(現行の原則)

〇 建物:固定資産税評価額の3%(住宅)

〇 土地:固定資産税評価額を1/2した額の3%

 

 不動産取得税の減免を受ける要件

○ 財産分与であるかどうかに関わらず一般的な要件です(新築物件の説明は割愛します)

 通常、財産分与では、そこに住み続ける方がその不動産を取得する場合が多いため、この一般的な「居住用家屋に関する減免」措置によって相当額が減免される計算となり、計算上は、そのほとんどの場合で不動産取得税がかからないのが一般的です。

 なお、この一般的な居住用不動産の要件に該当する場合、計算上、不動産取得税がかからない場合には、後記する「離婚による財産分与についての減免の要件」については検討する必要がありません

<軽減を受ける条件>(①②③に該当したら対象となります)

  • 取得者個人が居住①するもの
  • 住宅の床面積が50㎡~240㎡②(マンションの場合は、共有部分含む)
  • 次のいずれかの要件を満たすもの

    a :昭和57年1月1日以後に新築されたもの③

    b:aに該当せず、建築士が証明したもの(稀な場合なので説明は割愛します)

【控除される額】

 耐震基準適合既存住宅の新築年月日

控除額

 S571.1.~S60.6.30 420万円
 S60.7.1~H1.3.31 450万円
 H1.4.1~H9.3.31 1,000万円

H9.4.1~

1,200万円

 不動産の評価額とは

 不動産の評価額は毎年春先に役所から届く「固定資産税納税通知書」の中に同封されている資産明細書(課税明細書)で確認できます。固定資産税額ではなく、固定資産税評価額であるということに注意しましょう。通常、裏面などに見方が書いてあるのでご参照ください。すでに手元にない場合は、役所の固定資産税課で取得することができます。通常有料で不動産1つにつき200~300円程度となります。詳細は、直接、役場へお尋ねください。

 

 建物の不動産取得税額の減額の計算

 手元にある固定資産税の課税証明書の建物の欄に記載のある額から上記の控除額を引いてみてください。マイナスになれば建物については不動産取得税は掛からないということです。ほとんどの場合、この控除の計算だけで「0」になる見込みですが、如何でしょう? 

 東京都主税局のサイトでチェック計算できますのでお試しください。

 たとえ「0」にならなくとも、残った額のさらに0.03を掛けた額が建物についての不動産取得税ということになりますので、それほど高額にはならないと思います。

 

以下、土地について

【住宅用土地に係る減額】

 端的にいえば、上記で説明した居住する建物の底地であることが要件です(自宅と別な場所にある土地は関係がありません)。次の A、B のどちらか高い方の額が控除できます。

A 45,000円
B 土地1㎡当たりの価格(注1)
  × 【住宅の床面積 ×2(注2)】 × 3%

(注1)固定資産税評価額を2分の1をした後の1㎡あたりの価格
(注2)一戸につき床面積が200㎡を超える場合は200㎡

 土地の不動産取得税の減額の計算

 建物の計算と違うのは「当初税額」から「上記の算出額」を控除すること。

 大阪府のサイトでは土地の評価額が2400万円(120㎡)と設定されているので、それに合わせて以下、計算をします。

1.「当初税額」

  土地の場合は評価額の2分の1が基準になるので、

  2400万円 × 1/2=1200万円

  そして、それのさらに ×0.03 ということで 36万円(当初税額)

2.「減額される額」

  土地1㎡あたりの価格は、2400万円の2分の1の額を㎡数120で割った額なので、

      ( 2400万円 × 1/2) ÷ 120㎡ = 10万円 となります。

  それに床面積の2倍(但し、200が限度)を掛けた額の3%が減額される額。

    10万円 × (120×2>200)= 2000万円 

    2000万円 × 0.3 = .60万円(減額される額)

3.よって、当初の額から減額される額を引くと

    36万円 - 60万円 = -24万円

  はマイナス(0)になり、結局、土地に関しても非課税という計算になります。

 ここまでが、一般的な居住用不動産に関する不動産取得税の減免の説明となりますが、上記の条件に合致した場合、以下の財産分与に関する要件は検討する必要はありません。

 財産分与に関して検討する減免の要件

 <財産分与の3つの性質>

清算的財産分与 夫婦が婚姻期間中に築いた財産の清算
慰謝料的財産分与 財産分与に慰謝料を含ませること
扶養的財産分与 離婚後の経済的弱者に対する扶養で、自立をするまでの援助として支給されるもの。清算的分与も慰謝料も請求できない場合、またはそれだけでは生活できない場合に認められるものです

 上記の財産分与の性質のうち「清算的財産分与」に該当する場合には、不動産取得税が減免されるとされています。(個別的には各事務所へご確認ください)

 

  すなわち、「清算」の場合は「もともと自分が持っていたもの(新たに取得したわけではない)」を離婚のきっかけに名義変更したにすぎないと考えるのに対し、「慰謝料」や「扶養目的」で財産分与された場合には「離婚によって新たに取得した」と考えるので不動産取得税が課されることがあるということになりますので、離婚協議書などを作成する場合は注意が必要です。

 

 よって、個人的に離婚協議書を作成する場合は、離婚の原因に関わらず、「慰謝料」という文言を記載する場合は慎重な検討が必要になります。他の事情と考慮し、総合的に検討することが必要です。「調停調書」や「公正証書」で作成する場合は、裁判所や公証役場の方で、そのあたりは考慮した文言を選択してくれるのが一般的です。

 不動産取得税の納税通知書が届いたら

 法務局で名義変更をした後、しばらくすると府(県)税事務所から納税通知書が届く場合があります。その場合、自分が軽減を受けられないかどうか、一度、府税事務所に相談してみてください。その際、離婚協議書などが必要となりますので、離婚するに際し、離婚協議書を作成しておくことをお勧めします。条件を満たしていれば、不動産取得税が軽減されたり、計算の結果により非課税になることもあります。

  譲渡取得課税(財産分与者側の課税関係)について

 財産分与する側の方で考慮しなければならないのが「譲渡取得税」です。わかりにくいのですが、税務署は「財産の分与をした者は、その財産の移転により、離婚に伴う財産分与の義務を消滅させたという経済的利益が生じた」という考え方をするのです。したがって、財産分与した不動産が購入時よりも資産的価値が上がっていた場合には、その経済的利益の額を収入金額として資産の譲渡をしたことになります。そして、その「分与したときの価額」は、固定資産税評価額や相続税の評価額(路線価)などではなく、時価(通常の流通価額)を基に計算します。譲渡益課税の計算は、通常の売買等の場合と同様です。

 しかし、実際は、中古不動産が値上がりすることは一般的ではないことから鑑み、大部分は「譲渡損」となることが多く、実際は不要なケースが多いです。なお、その場合は、分与者側に、他の不動産に関する譲渡利益があれば、その「譲渡損」を通算して計算することができます。なお、値上がりして場合には「居住用財産の譲渡にかかる特別控除の特例」を検討することになりますが、ここでは割愛させていただきます。

調停離婚による不動産の名義変更

報酬実費
登記確認
(ネット謄本)
335
×不動産の個数
名義変更登記申請38,000不動産評価額
×0.02
(※)名義人(分与者)の住所変更が必要な場合4,7001,000
×不動産の個数
(※)共有名義の場合、氏名変更が必要な場合4,7001,000円
×不動の個数
戸籍等の代理取得1,000
×取得通数
実費
税評価証明の取得1,000
×役場数
実費
完了謄本500
×不動産の通数
合計報酬
合計額①
実費
合計額②
消費税税額③
総額①+②+③

協議離婚による名義変更

【お見積りについて】
🔶「公正証書」がある場合は「離婚協議書」の作成は不要です。
🔶(※1)は登記の内容によって必要となる場合がありますが、(※2)は必ず登記しなければならないものではありません。
報酬実費
事前登記確認335
×不動産の個数
登記申請38,000不動産評価額
×0.02
離婚協議書
(登記原因証明情報含)
10,000
(※1)財産分与者の住所変更が必要な場合4,7001,000
×不動産の個数
(※2)共有の場合で、氏名変更も同意にする場合4,7001,000
×不動産の個数
完了謄本500
×不動産の個数
郵送費実費
合計額報酬
合計額①
実費
合計額②
消費税税額③
総額①+②+③